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El reto de comprar vivienda en Colombia Eltiempo.com - noviembre 25 de 2013

Los precios no bajarían. El crédito más usado por los colombianos es en pesos. Panorama.

La vivienda sigue ubicándose como la inversión más preciada en la lista de las familias en Colombia pues, como reza el adagio popular, para algunos “tener casa no es riqueza, pero no tenerla sí es pobreza”.

Quizás por eso el caballito de batalla del Gobierno de Álvaro Uribe fue el de “un país de propietarios” y ahora, Juan Manuel Santos enfoca su política habitacional en un plan de 100.000 viviendas, ciento por ciento subsidiadas para los más pobres, entre otros programas para la clase media y para quienes ganan entre uno y dos salarios mínimos.

Las cartas están sobre la mesa y al destaparlas surge una pregunta recurrente: “¿Es buen momento para comprar?”. Una inquietud con diferentes puntos de vista, dependiendo desde dónde se mire.

Por ejemplo, Teresa Martínez –una profesional de clase media– está buscando un apartamento en Bogotá, pero piensa desistir de la idea porque su presupuesto no le ‘cuadra’. “La vivienda está muy cara”, se queja.

Sin embargo, al comentarle que existe un subsidio a la tasa de interés para acceder a oferta de entre 79,4 y 197,5 millones de pesos, esta potencial compradora ha vuelto a considerar la oportunidad de aprovechar la tasa promedio de 7 por ciento, pues el Gobierno y la banca asumen el resto (a octubre, la tasa promedio para oferta diferente de la social estaba en 10,7 por ciento).

Y aunque las medidas han surtido el efecto esperado (más solicitud de crédito y ventas en alza), la mayoría de las personas siguen frenando la intención por los precios “exagerados”, algo que no ocultan recientes estadísticas del Dane.

Tendencia alcista, pero sin burbuja

De hecho, la escalada alcista está representada en la variación de 11,97 por ciento en el precio de la vivienda nueva para el segundo trimestre del año, contra 11,10 del mismo periodo del 2012 y 9,93 por ciento del 2011. Aun así, representantes del sector prefieren identificar esto como “valorización, muy lejos de una burbuja inmobiliaria”.

Según César Llano, presidente de la Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), sin pretender subestimar el fenómeno de los valores altos que, de hecho, deben monitorearse, hay razones de peso para desvirtuar la amenaza.

Actualmente –dice el directivo– no hay un gran volumen de inmuebles en venta, solo se comienza a edificar al lograr el punto de equilibrio y lo que está en obra es porque ya se vendió; es decir, no hay un inventario represado como sucedió a finales de los 90, con la crisis del Upac.

Además –agrega Llano– la gente no está demandando un alto porcentaje de crédito (el nivel de endeudamiento de los hogares para préstamos hipotecarios no supera el 56 por ciento del valor de la vivienda); en consecuencia, la cartera está sana.
‘Mejor espero a que bajen los precios’

Esta es otra expectativa que debe revaluarse porque, definitivamente, los precios no bajarán. Por lo menos, así lo asegura la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), que se suma a quienes consideran que la vivienda aún es una buena inversión.

Y en medio de la expectativa de esos precios altos, la diferencia a la hora de comprar una casa o un apartamento siempre estará representada en las proyecciones de valorización y en dejar de lado la intención de especular.

“Aunque tener una segunda vivienda por inversión es una buena opción, es un error hacerlo buscando una ganancia más allá de lo que traza el mercado”, explica el presidente de Fedelonjas, quien no descarta la vivienda usada como otra alternativa de inversión.

Con la usada se compra más área…

Como sucede con la adquisición de vivienda nueva, la usada también se ha dinamizado gracias a una clase media con más poder adquisitivo. Sin embargo, la queja entre los interesados en comprar una casa o un apartamento de segunda es la misma: “Está muy cara, casi al mismo precio de la que se ofrece para estrenar y eso no tiene sentido”.

Los representantes del sector reconocen que la brecha entre una y otra es cada vez menor; además, como una consecuencia lógica del mercado el incremento en el precio del estrato alto jalona el de la usada.

Sin embargo, con paciencia y tiempo, a la hora de buscar es posible encontrar buenas opciones representadas en precio y más área.

Un indicador que ratifica el buen momento, en medio de las eventualidades, está relacionado con la cantidad de viviendas usadas financiadas, que en el segundo trimestre del año aumentaron 4,3 por ciento frente al mismo periodo del 2012. La razón: el impacto de los valores altos de los inmuebles para estrenar y la caída de la oferta, especialmente en Bogotá.

Y si de precios se habla, Bogotá sigue a la cabeza. La capital del país lidera la lista de los incrementos con 15,2 por ciento en el segundo trimestre del 2013. Le sigue Bucaramanga, con 12,5 por ciento y una coincidencia: la falta de suelo, que encarece la vivienda.

Ahorro y crédito, las claves para comprar

Pocos colombianos se dan el lujo comprar vivienda con pago en efectivo y, por eso, deben acudir a los bancos en busca de un crédito que les permita hacer realidad su sueño.

Aunque las entidades financieras son acusadas por los usuarios de aplicar políticas crediticias abusivas, la verdad es que son la fuente tradicional del dinero que se requiere para tener vivienda propia. Algo así como un mal necesario.

Claro que si usted no quiere endeudarse, tiene la opción de ahorrar durante un buen número de años y tratar de comprar un inmueble con pago en dinero ‘contante y sonante’. Sin embargo, no olvide que mientras reúnen esos ahorros, el precio de la vivienda subirá y subirá, y cada vez será más difícil acumular un monto de dinero ‘respetable’ para comprar la casa de sus sueños. Es más, muchas personas no alcanzan siquiera a reunir el dinero suficiente para pagar una cuota inicial. Por eso, la vía natural es el crédito hipotecario, que se paga a largo plazo, y, en entre tanto, la vivienda se valoriza.

Ojo a la tasa de interés

En Colombia, las tasas de interés para crédito de vivienda están controladas, lo cual significa que las entidades financieras no pueden sobrepasar límites establecidos por el Banco de la República.

Hoy, esos límites para Vivienda de Interés Social (VIS) están en UVR (Unidad de Valore Real) más 10,7%. Para créditos en pesos esa tasa equivale a 12,5%.

Para vivienda distinta de VIS, la tasa de interés máxima autorizada es de UVR más 12,4 %. Para créditos es pesos, esto equivale a un 15,3% efectivo anual.

Cuando la cuota mensual del crédito se mide en pesos por cada millón prestado, se tienen niveles que oscilan entre 9.000 y 12.000 pesos, sin incluir los seguros.

Los seguros básicos de incendio y terremoto (exigidos por ley) y el de vida (exigido por los bancos), representan alrededor del 8 por ciento de la cuota mensual.

El detalle de las tasas de interés depende de cada banco, y para fijarla tienen en cuenta diversos factores como el precio de la vivienda, los ingresos y el riesgo de impago del cliente, la zona de riesgo del inmueble, entre otros factores.

Los bancos líderes en el crédito hipotecario en el país son Bancolombia, Davivienda, Colpatria, Banco Caja Social (BCSC), AV Villas, BBVA y Banco de Bogotá. El Fondo Nacional del Ahorro (FNA), es la entidad gubernamental que compite en ese mercado.

Los bancos, las cooperativas, los fondos de empleados, etc. financian alrededor del 70 por ciento del valor del inmueble, y el 30 por ciento restante es el ahorro que haga el comprador. En Colombia, un crédito de vivienda se otorga a un plazo promedio de 15 años y se puede prepagar sin que el cliente sea castigado por su entidad financiera.

¿Pesos o UVR?

A la hora de toma crédito de vivienda existen dos modalidades: en pesos o en UVR.

¿Cuál es la mejor? Eso depende de cada cliente pero, en general, los bancos ofrecen a la inmensa mayoría de sus clientes los préstamos en pesos. El argumento es que con este tipo de crédito se tiene la certeza de una cuota fija durante toda la vida de la deuda.

Los créditos en UVR pueden tener cuotas más bajas, aunque variables. Debido a que Colombia tiene una inflación baja (alrededor el 2,5 por ciento anual) este tipo de créditos resultan de gran ayuda para el bolsillo de los deudores por ser relativamente más baratos.

Muchos usuarios relacionan la UVR con el extinto Upac, que para muchos resultó ser un sistema nefasto, especialmente cuando llegó la crisis a la economía colombiana, a finales de los 90.

No obstante, hoy la situación es radicalmente distinta, pues la inflación (con la cual se calcula la UVR) está bajo control y en los niveles más bajos en décadas. Esto va en beneficio de los deudores.

Las entidades financieras casi que imponen a sus clientes los créditos hipotecarios en pesos, y curiosamente ofrecen los de UVR a usuarios de altos ingresos o con mayor cultura financiera que saben que los préstamos en pesos no son necesariamente los más baratos, así la cuota sea siempre fija.

Fuente: ABC mi casa

Enlace :
Fecha :
30/Nov/2013
Tópicos :
comprar vivienda en Colombia
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